Đức Tín Land tuyển dụng 50 chuyên viên kinh doanh

Icon Central cọc nóng 50 triệu/nền tại Dĩ An

Thủ tục mua bán căn hộ chưa bàn giao (đầu tư lướt sóng)

Ngày đăng: 04/10/2017 08:59:35  |   Ngày cập nhật: 11/11/2018 11:30:02  





Lưu ý khi mua bán căn hộ chung cư chưa bàn giao

Lưu ý khi mua bán căn hộ chung cư chưa bàn giao. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như thế nào?
Hiện nay, việc mua nhà mặt đất đã không còn quá phổ biến, nở rộ lên phong trào mua nhà chung cư – nhà ở hình thành trong tương lai. Việc mua bán này khá phù hợp với tình trạng cư dân của Việt Nam, vì việc bạn mua bán nhà mặt đất, bạn cần có một khoản tiền mặt lớn, nhưng mua chung cư thì bạn có thể mua bán bằng cách thanh toán nhỏ lẻ thành nhiều đợt, phù hợp với túi tiền của cư dân. Tuy nhiên, hình thức mua này cũng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Làm thế nào để sở hữu một căn nhà hợp pháp? Cần lưu ý gì khi mua bán nhà ở? Các thủ tục pháp lý để sở hữu căn nhà hợp pháp, bài viết dưới đây sẽ có một số lưu ý nhỏ về việc mua bán các căn hộ chung cư chưa bàn giao mà bạn cần chú ý để không gặp rủi ro khi mua bán.
1.  Khái niệm chung
Trước hết chúng ta có thể hiểu các khái niệm về nhà chung cư là gì? Nhà ở thương mại như thế nào? Qua căn cứ theo Điều 3, Khoản 3, Khoản 4 của Luật nhà ở năm 2014 dưới đây:
“3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.”
2. Các quy định chung về giao dịch nhà ở
Những  hình thức giao dịch về nhà ở hiện nay rất đa dạng và phong phú chính vì vậy người bán, người mua cần biết và xác định các giao dịch phù hợp với nha cầu của mình. Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
* Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
– Trường hợp mua bán nhà ở trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Hay Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trường hợp mua bán nêu trên phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định pháp luật.
– Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định pháp luật.
– Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
* Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hợp pháp
Để biêt được việc chuyển nhượng hợp đồng của bạn có được thực hiện hay không điều đầu tiên cần quan tâm là điều kiện để giao dịch bạn cần chú ý đến các điều kiện như sau:
–  Thứ nhất, khi tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Đây là điều kiện đầu tiên kiên quyết để xác định để chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
– Thứ hai, khi tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở căn hộ, căn nhà riêng lẻ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
* Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Lưu ý khi mua bán các căn hộ chưa được bàn giao bạn cần nắm rõ các thu tục để khi tiến hành tránh các rủi ro không đáng có.
Bước 1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
– Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật;
– Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;
– Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên;
– Giải quyết tranh chấp;
– Thỏa thuận khác do hai các bên định đoạt.
Chú ý:
– Số lượng bản hợp đồng chuyển nhượng
Thứ nhất, Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản trong đó sẽ có 03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu.
Thứ hai, Nếu trong trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:
– Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực cần có các giấy tờ như sau:
+ 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
+ Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
– Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực.
Thứ ba, Khi  đã thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
– Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:
+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
+ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
– Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản này và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:
+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
+ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Như vậy, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
+ Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
Tóm lại, để tránh rủi ro trong các loại hợp đồng mua bán bạn nên tìm hiểu trước các căn cứ pháp lý về giao dịch dân sự muốn thực hiện để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng. Khi mua bán căn hộ chung cư ngoài các lưu ý nhỏ mà bài viết chung tôi phân tích trên đây bạn nên tìm hiểu kỹ ngôi nhà bạn muốn sở hữu thông qua các cơ quan đang trực tiếp quản lý và các cơ quan liên quan đến dự án đó.
Lưu ý: Ý kiến của Luật sư, văn bản pháp luật được trích dẫn trong tư vấn nêu trên có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm tham khảo bài viết. Để được tư vấn, lắng nghe ý kiến tư vấn chính xác nhất và mới nhất từ các Luật sư vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 0901.600.124.Với nhiều năm kinh nghiệm, chúng tôi sẽ tư vấn – hỗ trợ bạn ngay lập tức!
Trân trọng cám ơn! 

Đăng nhận xét

2 Nhận xét

Lê phong vũ đã nói…
tôi thấy hiện nay căn hộ đa phần 2 -3 năm mới ra được sổ hồng va trong hợp đồng mua bán thì lại không có cam kết thời gian giao sổ, mong được tư vấn thêm
Nguyễn Trọng Tấn đã nói…
theo quy định của luật mua bán bất động sản năm 2014 có nêu rõ thời gian giao sổ là 50 ngày tính từ lúc có thông báo nhận nhà từ chủ đầu tư dự án, riêng căn hộ có thể chậm ra sổ do một số nguyên nhân sau:
+ Chủ đầu tư thế chấp phần đất xây dựng căn hộ tại ngân hàng và chưa tiến hành giải chấp.
+ Hồ sơ pháp lý có vấn đề kể từ khi bắt đầu triển khai dự án nhưng vẫn được thông qua.
+ Xây dựng sai thiết kế quá 5%